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连续出新政,广州楼市今年供需关系已清晰

20-03-18房产围观1886

简介 白云、番禺,两区限购政策调整白云区宣布放松限购:具备大专学历在白云区工作连续满一年可在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇购房。评:1、 至此,广州除核心城区及增城、从化两个不限购的区域外,其他郊区都已

白云、番禺,两区限购政策调整

白云区宣布放松限购:具备大专学历在白云区工作连续满一年可在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇购房。

评:

1、 至此,广州除核心城区及增城、从化两个不限购的区域外,其他郊区都已宣布了一轮人才引进政策,也可以理解为对现行住房限购政策的调整已经完成,短期内应该不会再有更大的刺激政策出台。获得相关利好的区域,楼市或多或少都会得到新的购买力,对楼市形成利好支持。

2、 白云新政对江高、人和、太和、钟落潭四镇放松的力度非常大,能与之相比的只有南沙和花都,门槛大幅下调后这几个镇的楼市收获巨大利好,后续会释放较多购买力。而且其他没有调整的镇区将不会收获任何利好。

3、 新政短期内很难产生明显的刺激作用。主要是社会当前仍以抗疫为主,复工复产还没有恢复正常,而楼市信心也没有恢复正常。必须等所有都恢复正常后,以上政策的效果才会逐步明显。而这个需求集中释放的时间很难预测,还要看全球疫情防控的结果。但如果上半年能稳住,则金九银十可能有机会开始集中释放一波。

4、 上周番禺出台的方案门槛是各区中最高的,只有认定的高端人才才有购房资格,其50万购房补贴更是超高,所以对市场提振微乎其微,很难感受到。

增城、南沙,今年广州供地主力

广州市公布了今年用地供应计划,总共2028公顷。其中住宅用地547公顷,占计划总量的27%(其中商品住宅用地451公顷,占住宅用地供应计划的82%,占计划总量的22%;非商品住宅用地96公顷,占住宅用地供应计划的18%,占计划总量的5%)。商服用地383公顷,占计划总量19%。商住可公开招拍挂地块面积同比增7%。

评:

1、 其实计划和每年实际完成情况有一定差距,比如2019年白云多板块有大量新增供应,最终都没有挂牌。所以以供地计划预判未来市场供应似乎没有实际意义。各区的安排大家粗看即可。总体特征是:主城区还是荔湾、白云的宅地比较多;增城储备的宅地量很大;南沙新增宅地较多,不少集中在万顷沙……

2、 今年计划供应容积率却普遍在3以上(原来平均2.5),说明广州宅地思路有所调整,用地面积减少,容积率提高是应对土地紧张的常用办法。广州城市虽然大,但土地危机迟早会到来,宜未雨绸缪。

今年政府计划在南沙区珠江街粤港深度合作区大手笔出让36万平方土地,建设110万平方住宅,估计用于港澳人士购买(某业内人士观点)。意味着南沙对港澳可能会有更大的利好推出。


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